Strategi Pengelolaan Aset

Strategi Pengelolaan Aset

Strategi adalah rencana tingkat umum yang ditetapkan oleh manajemen sebagai panduan bagaimana organisasi bermaksud untuk mencapai tujuan-tujuannya. Sedangkan strategi manajemen aset adalah proses yang berkelanjutan untuk menentukan rentang dan tingkat aset yang dibutuhkan untuk mencapai tujuan strategis (Clarence Valley Council, 2007). Review manajemen aset strategis adalah awal dari sebuah proses peningkatan manajemen aset yang berkelanjutan untuk memastikan manajemen yang mampu memberikan layanan yang berkualitas. Hal ini dapat dibangun secara efektif dengan manajemen aset yang mengkombinasikan manajemen, keuangan, ekonomi, teknik dan praktek lainnya untuk aset tersebut.

Government of South Australia (1999) menyebutkan bahwa keputusan dan praktek pengelolaan aset harus ditentukan oleh fakta bahwa aset yang diperoleh untuk mendukung penyediaan layanan kepada pelanggan. Menurut Pass 55-1 (2008) bahwa organisasi harus menetapkan, mendokumentasikan, menerapkan dan memelihara strategi manajemen aset jangka panjang yang akan disahkan oleh manajemen puncak. Strategi manajemen aset harus melingkupi:

1.     Berasal dari kebijakan pengelolaan aset dan rencana strategis organisasi;

2.      Konsisten dengan kebijakan dan strategi organisasi;

3.      Mengidentifikasi dan mempertimbangkan persyaratan stakeholder yang relevan;

4.      Mempertimbangkan persyaratan manajemen siklus hidup aset;

5.      Memperhitungkan risiko aset aset terkait dan criticalities sistem aset;

6.      Mengidentifikasi fungsi, kinerja dan kondisi sistem existing asset dan important asset;

7.      Menyatakan fungsi, kinerja dan kondisi sistem aset yang ada, baru dan aset penting yang diinginkan di masa depan, pada rentang waktu sejalan dengan sumberdaya manusia dari rencana strategis organisasi;

8.      Jelas menyatakan metode pendekatan dan prinsip dimana aset dan sistem aset akan dikelola;

9.      Memberikan informasi, arahan dan bimbingan yang cukup agar tujuan pengelolaan aset dan rencana pengelolaan aset yang akan diproduksi;

10.  Termasuk kriteria untuk mengoptimalkan dan memprioritaskan tujuan pengelolaan aset dan rencana;

11.  Dikomunikasikan kepada semua pihak terkait, termasuk penyedia layanan kontrak, di mana ada persyaratan bahwa orang-orang ini dibuat sadar manajemen aset kewajiban strategi terkait;

Strategi manajemen aset akan menentukan wewenang dan tanggung jawab untuk tindakan sehubungan dengan kegiatan pengelolaan aset. Strategi manajemen aset menyediakan pendekatan yang komprehensif untuk pengelolaan aset infrastruktur dan lahan dengan mengidentifikasi dan menanggapi sejumlah driver bisnis internal dan eksternal yang dihadapi manajemen.

Kerangka strategi manajemen aset bertujuan untuk memastikan informasi pengambilan keputusan oleh manajer yang berinvestasi dan mengelola aset yang membantu mencapai tujuan penyampaian layanan dari sebuah instansi. Keputusan manajemen aset harus didasarkan pada evaluasi yang tepat yang memperhitungkan semua biaya dan manfaat selama umur aset, dan menggabungkan analisis eksplisit dan penentuan tingkat risiko yang dapat diterima. Kerangka strategi manajemen aset termasuk beberapa perubahan signifikan untuk kebijakan dan praktek yang saat ini, tanpa terlalu memperbaiki laporan unit atau bagian yang diperlukan atau prosedur birokrasi. Perubahan-perubahan yang dari kebijakan dan praktek tersebut adalah:

1)   Strategic Asset Plan

Strategic Asset Plan akan dihubungkan dengan keberadaan yang diperlukan untuk unit atau bagian yang memberikan capital investment plans dan asset disposal plans dan termasuk suatu pelaporan yang diperlukan untuk menjaga pengeluaran. Gambar merupakan asset planning process yang diadaptasi dari buku bahan ajar strategi pengelolaan aset, Priyatiningsih (2012).

Proses perencanaan aset pada gambar terdiri dari dua tahapan pokok yaitu perencanaan dan pengimplementasian. Pada tahapan perencanaan hasilnya adalah formulation strategic asset planning yang terbentuk karena adanya analisis kesenjangan (Gap Analysis) dari review of existing asset dengan ideal asset mix. Kondisi kesenjangan muncul ditunjukkan melalui demonstrasi dari aset phisik dalam proses perencanaan bisnis dengan mempertimbangkan non asset solution.

      Sumber : Department of Treasury and Finance- Western Australia-2005 dalam Buku Bahan Ajar Strategi Pengelolaan Aset, Priyatiningsih, 2012

Gambar 2.5 Strategic Asset Planning

2)   Maintenance Plan

Perhatian yang besar diberikan pada isu pengeluaran pemeliharaan dalam pengembangan anggaran tahunan, unit atau bagian akan memerlukan informasi termasuk pada pengeluaran pemeliharaan dalam strategic property plan.

3)   Asset Condition Assesment

Memberi unit atau bagian data-data yang diperlukan guna mengevaluasi kinerja aset dan mengembangkan rencana pemeliharaan yang di teliti.

4)   Project Definition Plans

Mekanisme untuk meningkatkan ketelitian dalam proses investasi modal.

5)   Asset Disposal

Penghapusan properti yang nyata akan dikoordinasikan melalui administrasi clearing house dengan departemen dari perencanaan dan infrastruktur.

Pengembangan Strategi Pengelolaan Aset

Pembentukan strategi merupakan hal yang sangat penting dalam kegiatan pengelolaan aset. Seperti yang dikemukakan oleh Bernardz dalam Maharani (2012) bahwa Strategic Asset Management (SAM) adalah suatu model baru untuk mengekstraksi nilai dari aset-aset produksi. Konsep dasar SAM adalah penggunaan sumber daya secara total untuk keunggulan berkompetisi. SAM mencakup prediksi penjualan sampai pada perencanaan produksi, dan berakhir pada serahan produk ke pelanggan. SAM juga meliputi pengelolaan investasi kapital terhadap program peningkatan ROA (Return On Assets) jangka panjang.

Hariyono (2007) berpendapat bahwa proses pengembangan strategi aset mengilustrasikan 4 tahap pendekatan dalam melakukan strategi aset:

1.      Menentukan kebutuhan aset dengan mengacu pada pelayanan/jasa;

Dalam perumusan strategi aset, kegiatan penentuan kebutuhan aset merupakan langkah pertama yang harus dilakukan. Keputusan manajemen aset yang menyangkut pengadaan, penggunaan, pemeliharaan dan penghapusan aset dibuat dalam suatu kerangka perencanaan pelayanan dan finansial yang terintegrasi dan dalam konteks kebijakan dan prioritas alokasi seluruh sumber daya. Kebutuhan akan suatu aset secara langsung berhubungan dengan ketentuan pelayanan. Perencanaan aset  meliputi penilaian terhadap aset yang telah ada dan perencanaan pengadaan dibandingkan dengan kebutuhan penyediaan pelayanan. Strategi tersebut didasarkan pada analisis kebutuhan dan review bagaimana pelayanan yang sekarang ini diberikan. Alternatif pelayanan perlu dievaluasi dari segi finansial, ekonomi, sosial, dan lingkungan.

2.   Mengevaluasi aset yang ada (existing asset) dalam hal kapasitas untuk mendukung penyediaan pelayanan;

Evaluasi atas aset yang telah ada dilakukan untuk menentukan apakah kinerja aset tersebut memadai untuk mendukung strategi penyediaan pelayanan yang telah ditentukan. Evaluasi program pelayanan mencakup evaluasi atas kinerja aset. Kinerja aset ditinjau ulang (review) secara rutin dengan pembanding praktik terbaik (best practice) untuk mengidentifikasi aset yang kinerjanya buruk, atau membutuhkan biaya terlalu tinggi untuk dimiliki atau dioperasikan. Review ini juga memungkinkan dilakukannya alih investasi dalam aset. Evaluasi hendaknya dapat menemukan aset yang memiliki kapasitas berlebih, atau melebihi kebutuhan. Aset yang dipelihara secara tidak memadai dapat menimbulkan potensi risiko keamanan atau kesehatan, mengganggu pelayanan utama, atau menimbulkan pengeluaran tak terduga untuk perbaikan kerusakan.

3.      Melakukan analisis kesenjangan (gap analysis) antara aset yang ada dengan aset yang dibutuhkan;

Proses ini membandingkan antara aset yang dibutuhkan dengan aset yang sedang digunakan dalam kegiatan pelayanan. Dengan dilakukannya kegiatan analisis kesenjangan ini, organisasi dapat mengidentifikasi beberapa hal, diantaranya:

a.  Aset yang ada, masih diperlukan dan masih mampu (capable) dalam mendukung penyediaan pelayanan.

b.  Aset yang ada, yang masih dibutuhkan tetapi berada di bawah standar dan memerlukan perbaikan guna memenuhi kebutuhan penyediaan pelayanan.

c.  Aset yang berlebih (surplus) untuk penyediaan pelayanan dapat dihapuskan.

d. Aset yang harus dihapuskan untuk memenuhi kebutuhan penyediaan pelayanan.

4.      Menyusun strategi aset yang berisikan rencana pengadaan, operasi, pemeliharaan, dan penghapusan.

Untuk mengembangkan sistem dan proses guna mendukung penyusunan strategi aset lima tahun kedepan yang meliputi pengadaan, pemeliharaan, perbaikan, alokasi, dan penghapusan, secara bersamaan menggunakan penyertaan modal dan biaya operasi. Suatu pendekatan terintegrasi terhadap perencanaan dan manajemen aset memungkinkan entitas untuk memberikan pelayanan berbasis aset yang berkualitas secara efisien dan efektif.

Clarence Valley Council. 2007. Asset Management Strategy. Version 1.03, August 2007. Jeff Roorda & Associates. www.jr.net.au

Government of South Australia. 1999. Strategic Asset Management Framework, 2nd Edition, Achieving Better Value For South Australians From Our Investment In State Assets. Treasury and Finance. ISBN 0 7308 0724

Hariyono, Arik.(2007).Prinsip & Teknik Manajemen Kekayaan Negara. Jakarta: Departemen Keuangan Republik Indonesia Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum

Maharani, Rahmadita. 2012. Tugas Akhir: Strategi Perancangan Optimasi Pemanfaatan Aset Lahan Dan Bangunan Kantor Unit Pemasaran III Cabang Bandung PT Pertamina (Persero). Bandung: Politeknik Negeri Bandung

PAS 55-1 and PAS 55-2 Asset Management. 2008. British Standards Institution. ISBN: 978 0 580 50976 6. www.bsi-global.com

Priyatiningsih, Katharina. 2012. Bahan Ajar Strategi Pengelolaan Aset. Bandung: Politeknik Negeri Bandung

Evaluasi Kinerja Aset

Aset adalah suatu potensi yang dimiliki oleh individu atau suatu instansi yang memiliki nilai. Aset sangat identik dengan harta kekayaan yang dimiliki oleh individu atau organisasi yang mana harus dijaga dan dipelihara dengan baik. Apabila aset terpelihara dengan baik, maka nilai dari aset tersebut tidak akan mengalami penurunan dan untuk beberapa aset tertentu bisa ditingkatkan. Peningkatan nilai aset tersebut dilakukan melalui optimasi secara efektif dan efisien. Sebelum dilakukannya optimasi suatu aset, langkah yang paling tepat adalah dengan mengevaluasi kinerja aset pada saat sekarang untuk mengetahui bagaimana kinerja dari aset tersebut apakah sudah baik atau belum, apakah perlu dilakukannya suatu optimasi atau tidak sehingga dengan evaluasi kinerja aset dapat diketahui berbagai tindakan yang perlu dilakukan berkenaan dengan optimasi aset.

Kinerja atau performance adalah hasil yang dicapai dari sebuah atau serangkaian aktivitas maupun pekerjaan pada sebuah organisasi atau sebuah investasi selama jangka waktu tertentu. Dari pengertian kinerja tersebut dapat ditarik pengertian tentang kinerja aset yaitu suatu hasil yang dicapai dari sebuah aset selama jangka waktu tertentu dengan suatu pengukuran kinerja aset. 

Hasil  dari laporan kinerja aset digunakan sebagai dasar dalam pengambilan keputusan untuk mempertahankan aset, memperbarui, pemeliharaan atau keputusan untuk penghapusan dan penggantian atas aset tersebut. Informasi laporan kinerja aset juga digunakan sebagai penghubung dalam perencanaan penganggaran dan proses pengembangan strategi aset atau perencanaan aset.

Entitas harus menyusun dan memelihara proses manajemen guna secara rutin memantau dan menilai aset-aset yang berada di bawah kendali mereka. Melindungi potensi pemberian pelayanan dan mengarahkan perhatian pada kesehatan dan keselamatan merupakan prioritas pada waktu pembuatan keputusan mengenai penggunaan dan pemeliharaan aset. Merupakan hal yang sangat penting bahwa kinerja aset ditinjau ulang dan dievaluasi secara memadai guna meyakinkan bahwa hasil (outcomes) yang diharapkan telah tercapai.

1.                  Evaluasi Aset

Evaluasi aset menurut Hariyono (2007:46) adalah kegiatan untuk menentukan apakah kinerja aset memadai untuk mendukung strategi penyediaan pelayanan yang telah ditentukan. Evaluasi program pelayanan mencakup evaluasi atas kinerja aset. Kinerja aset ditinjau ulang (review) secara rutin dengan pembanding praktik terbaik (best practice) untuk mengidentifikasi aset-aset yang kinerjanya buruk, atau membutuhkan biaya terlalu tinggi untuk dimiliki atau dioperasikan. Aset-aset yang dipelihara secara tidak memadai dapat menimbulkan memungkinkan dilakukannya alih investasi dalam aset. Evaluasi hendaknya dapat menemukan aset-aset yang memiliki kapasitas berlebih, atau melebihi kebutuhan potensi risiko keamanan atau kesehatan, mengganggu pelayanan utama, atau menimbulkan pengeluaran tak terduga untuk perbaikan kerusakan. Menurut Hariyono (2007:46), dalam evaluasi aset hal-hal yang perlu dilakukan antara lain:

a.       Mengevaluasi Kinerja Aset

Seluruh aset yang saat ini sedang digunakan untuk memberikan pelayanan perlu diidentifikasi dan dibuatkan suatu daftar (register). Juga harus ditentukan seberapa efektif aset-aset tersebut mendukung kebutuhan pelayanan. Sebagai bagian dari proses evaluasi kinerja aset, adapun aspek-aspek yang perlu dianalisis sebagai berikut:

1)   Kondisi Fisik

2)   Fungsionalitas

3)   Utilisasi

4)   Kinerja Finansial

b.      Mengevaluasi Proyek yang sedang Berjalan

Penentuan aset-aset yang telah ada harus mencakup aset-aset yang masih dalam proses pengadaan atau sedang berjalan (seperti fasilitas yang masih dalam pembuatan atau underconstruction, atau aset-aset yang tergabung dalam program modal kerja yang telah diotorisasi). Hasil dari mengevaluasi aset-aset yang telah ada dan aset-aset baru yang direncanakan adalah pernyataan atau laporan mengenai aset-aset yang tersedia, atau diharapkan akan tersedia, untuk mendukung strategi penyediaan pelayanan yang telah ditentukan.

2.                  Pengukuran Kinerja Aset

Menurut Hariyono (2007:37), terdapat beberapa ukuran yang digunakan untuk menentukan kinerja aset, yaitu kondisi fisik aset, fungsionalitas aset, utilisasi aset, dan kinerja finansial aset, seperti terlihat pada Gambar.

                                     Gambar : Proses Pemantauan Kinerja Aset

                           Sumber : Hariyono (2007) Asset Management Handbook

Berikut penjelasan mengenai ukuran-ukuran dalam menentukan kinerja aset menurut Hariyono (2007).

1.             Kondisi Fisik

Suatu aset harus dapat digunakan secara aman dan efektif. Hal ini berarti bahwa aset perlu dipelihara agar berada dalam kondisi yang memadai untuk digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan dan memenuhi standar kesehatan dan keamanan yang relevan. Apabila aset tersebut tidak mengalami masalah, maka kemampuan aset untuk memberikan pelayanan akan sesuai dengan standar yang disyaratkan. Penilaian yang memadai atas kondisi aset menurut Hariyono (2007:65) meliputi:

a.    Penyusunan kondisi yang disyaratkan atas suatu aset relatif terhadap kebutuhan pemberian pelayanan dan nilai dari aset tersebut (kriteria hendaknya mencakup keterkaitannya dengan keamanan dan kesehatan publik, kemudahan dan keramahan lingkungan);

b.    Pemeriksaan aset dan membandingkan kondisinya dengan kondisi yang dipersyaratkan;

c.    Perencanaan kondisi aset di masa mendatang.

Pada dasarnya, penilaian terhadap kondisi aset dapat memberikan input yang bermanfaat bagi kepatuhan terhadap peraturan dan perencanaan pemeliharaan aset. Ditambahkan dari handout penilaian aset (Sugiama, 2012) secara umum kondisi fisik dilakukan dengan mengidentifikasi dari luas tanah dan bangunan, peruntukan, kepemilikan, jumlah lantai, hingga mengenai kebijakan pengelola.

2.             Fungsionalitas

Fungsionalitas aset menurut Hariyono (2007:66) merupakan ukuran efektivitas dari suatu aset dalam mendukung aktivitas yang akan dilakukan. Untuk memantau dan menilai fungsionalitas aset, entitas harus menenentukan:

a.    Peranan yang dimainkan aset dalam pencapaian hasil melalui pemberian pelayanan; dan

b.   Karakter fungsional yang disyaratkan dari suatu aset untuk mendukung aktivitas tertentu (persyaratan fungsional yang dibuat bagi aset-aset yang dibangun).

Fungsionalitas suatu aset hendaknya ditinjau ulang secara rutin. Hal ini akan memungkinkan untuk mengidentifikasi pengaruh signifikan atas pelayanan. Hal ini juga akan memungkinkan adanya perubahan berkala yang dibuat untuk memperbaiki pemberian pelayanan dan standar fungsional. Fungsional juga diukur dari kemudahan aksesibilitasnya. Menurut Tarigan (2006) aksesibilitas adalah salah satu faktor yang sangat mempengaruhi apakah suatu lokasi menarik untuk dikunjungi atau tidak. Tingkat aksesibilitas merupakan tingkat kemudahan di dalam mencapai dan menuju arah suatu lokasi ditinjau dari lokasi lain di sekitarnya. Tingkat aksesibilitas dipengaruhi oleh jarak, kondisi prasarana perhubungan, ketersediaan berbagai sarana penghubung termasuk frekuensinya dan tingkat keamanan serta kenyamanan untuk melalui jalur tersebut. Dalam analisis kota yang telah ada atau rencana kota, dikenal standar lokasi (standard for location requirement) atau standar jarak seperti terlihat pada Tabel.

3.             Utilisasi

Utilisasi aset merupakan ukuran seberapa intensif suatu aset digunakan untuk memenuhi tujuan pemberian pelayanan, sehubungan dengan potensi kapasitas aset. Adapun kriteria-kriteria yang perlu dipertimbangkan menurut Hariyono (2007:66) hendaknya memperhatikan:

a.    Nilai dari unit potensi manfaat/pelayanan aset yang sedang digunakan relatif terhadap unit manfaat/pelayanan yang sekarang diberikan.

b.    Ukuran fisik dari kapasitas aset relatif terhadap unit manfaat/pelayanan yang sedang diberikan.

c.    Penggunaan suatu aset relatif terhadap ketersediaan optimal dari jenis aset tersebut.

Aset-aset yang sudah tidak bermanfaat harus diidentifikasi, dan disertai alasannya. Sebagai contoh aset-aset yang sudah tidak efektif dalam melakukan aktivitas-aktivitas yang disyaratkan bagi aset tersebut atau yang lebih rendah dari kondisi optimalnya. Hal ini juga berarti bahwa kebutuhan pelayanan yang diberikan atau didukung oleh aset tersebut telah berkurang.

4.             Kinerja Finansial

Kinerja finansial dari suatu aset harus dievaluasi untuk menentukan apakah aset tersebut dapat memberikan pelayanan yang sehat secara ekonomis atau tidak. Untuk melakukan hal tersebut, entitas perlu untuk memantau dan menilai (Hariyono, 2007:67):

a.    Beban operasi (operating expenses);

b.    Arus kas saat ini dan proyeksinya, termasuk pengeluaran modal (capital expenditures).

Informasi-informasi ini selanjutnya diperlukan untuk menentukan pengembalian ekonomis saat ini dan proyeksinya dari suatu aset. Analisis arus kas didiskontokan (Discounted Cash Flow) dapat digunakan untuk memberikan ukuran dari Net Present Value dan Internal Rate of Return untuk suatu aset. Aspek penting lainnya dari kinerja finansial aset adalah pemeliharaan ekuitas atau modal. Ukuran ini memberikan dasar untuk mengevaluasi kinerja aset dan entitas.

Hariyono, Arik.(2007).Prinsip & Teknik Manajemen Kekayaan Negara. Jakarta: Departemen Keuangan Republik Indonesia Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum

Sugiama, A. Gima. 2012. Handout Penilaian Aset. Bandung: Polban

Tarigan, Robinson. 2006. Perencanaan Pembangunan Wilayah, Jakarta : Bumi Aksara

Penilaian Aset

Penilaian aset dapat diartikan memberi nilai pada suatu aset dengan melakukan suatu pengukuran berdasarkan pada beberapa pendekatan penilaian dengan tujuan mengetahui harga aset tersebut. Siti Resmi (2003) mengutip buku The Appraisal of Real Estate (American Institute of Real Estate Appraisers of the National Association of Realtor S, 1983), menyebutkan bahwa penilaian “is the process of estimating market value, invested value, insurable value,or other properly defined value of an identified interest or interest in a specific parcel or parcels of real estate as of a given date” yang artinya penilaian adalah proses penilaian nilai pasar, nilai investasi, nilai penjaminan atau nilai pengukuran yang tepat dari bunga yang teridentifikasi atau bunga pada paket tertentu atau paket dari real estate dari tanggal yang ditentukan. Hariono (2007:79) berpendapat bahwa Penilaian aset ditentukan oleh bagaimana aset tersebut digunakan dan atau bagaimana aset tersebut diperdagangkan di pasar.

Kegiatan penilaian ditujukan untuk melakukan estimasi dan memprediksi nilai dari sesuatu barang dengan tujuan mendapatkan perkiraan nilainya. Konsep nilai dalam pengertian tersebut dikelompokkan menjadi nilai pasar (market value), nilai asuransi (insurable value), nilai terkait operasi (going-concern value), nilai likuidasi (liquidation value), nilai kena pajak (assessment value), nilai bangunan, dan nilai investasi (use value and investment value).

Secara umum, terdapat tiga cara pendekatan yang dipergunakan dalam proses penilaian suatu properti, yaitu: 1) pendekatan perbandingan harga pasar (sales competition approach), 2) pendekatan biaya (cost approach), 3) pendekatan pendapatan (income capitalization approach).

Pendekatan pertama dilakukan dengan cara membandingkan objek yang akan dinilai dengan objek yang nilai jualnya sudah diketahui. Dalam hal objek yang serupa tidak diketahui nilai jualnya maka harga jual dari objek lain yang sejenis biasanya dapat dipertimbangkan sebagai bukti terbaik dari nilai pasar. Segala bentuk transaksi dalam persepsi nilai pasar adalah dalam bentuk tunai. Pendekatan ini mempunyai kelemahan karena sulitnya memperoleh data transaksi jual-beli di pasar dan sering kali objek yang dinilai tidak identik dengan properti yang diketahui harga jualnya.

Pendekatan kedua dilakukan dengan cara memperkirakan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat atau mengadakan properti yang dinilai. Pendekatan ini diterapkan untuk menilai bangunan dan dijadikan dasar dari penilaian bangunan, sedangkan untuk menilai tanah saja atau tanah dan bangunan perlu diperhatikan beberapa komponen yang lain yaitu: nilai tanah, ditentukan dengan menggunakan pendekatan perbandingan harga pasar; biaya investasi khususnya untuk konstruksi bangunan, ditentukan dengan memperhitungkan seluruh biaya yang telah dikeluarkan dalam rangka memperbaiki atau mempertahankan nilai bangunan tersebut; penyusutan, yang dibedakan atas penyusutan fisik, penyusutan fungsi, dan penyusutan ekonomi. Terdapat dua metode penilaian dalam pendekatan ini yaitu metode kalkulasi biaya dan metode biaya pengganti terdepresiasi (Hariono, 2007:52). Metode kalkulasi biaya sesuai digunakan untuk menentukan indikasi nilai pasar dari properti bukan khusus (non specialised properties). Sedangkan Metode biaya pengganti terdepresiasi adalah penilaian yang didasarkan kepada estimasi nilai pasar saat ini atas tanah untuk penggunaan yang ada ditambah dengan biaya pengganti (atau biaya reproduksi) kotor saat ini dari bangunan dikurangi kerusakan fisik dan semua bentuk keusangan dan optimasi yang relevan. Hasil dari metode biaya pengganti yaitu estimasi berdasarkan pada potensi keuntungan.

Pendekatan ketiga dilakukan dengan cara memproyeksikan seluruh pendapatan properti tersebut dikurangi dengan biaya operasi. Hasil penghitungan tersebut dikapitalisasi dengan suatu tingkat suku bunga pengembalian modal dan keuntungan (return on investment). Pendekatan ini diterapkan khusus untuk menilai properti yang menghasilkan keuntungan secara langsung, seperti hotel, perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, dan tempat hiburan.

Sumardjono (2002) menyebutkan dalam Siti Resmi bahwa nilai properti (tanah) sebagai dasar ganti kerugian akibat pengambilalihan/ perolehan tanah untuk kegiatan pembangunan atau keperluan lain harus didasarkan pada nilai pengganti (replacement value). Nilai pengganti yang dimaksudkan adalah bahwa masyarakat harus dapat memperoleh tanah dan bangunan pengganti yang besaran dan kualitasnya setara dengan tanah dan bangunan yang semula dimiliki oleh masyarakat yang bersangkutan atau mampu menghasilkan pendapatan yang setara dengan pendapatan sebelum tanahnya diambil alih.

Hariyono, Arik.(2007).Prinsip & Teknik Manajemen Kekayaan Negara. Jakarta: Departemen Keuangan Republik Indonesia Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum

Resmi, Siti, S. Urgensi Penilaian Properti Dalam Tatanan Ekonomi Masyarakat. Pengertian Properti, USAHAWAN (hal. 17) NO. 03 TH XXXII Maret 2003

Manajemen Aset

Aset merupakan hal yang sangat penting bagi suatu perusahaan. Menurut Hwa (2003) dalam Sri Lankan Journal of Estate,  sejalan dengan kebutuhan akan tempat usaha, properti digambarkan sebagai faktor penting dari produksi. Hal ini menjelaskan mengapa banyak perusahaan mempunyai aset properti dalam jumlah besar (Seiler et al, 2001 dalam Sri Lankan Journal of Estate).  Berkaitan dengan hal tersebut, maka aset properti dalam jumlah yang besar harus dapat dikelola dengan baik.

Banyak perusahaan masih menganggap Manajemen Aset secara Fisik hanyalah sekedar instrumen pengelolaan daftar aset. Realita di lapangan menunjukan banyak kasus yang sebenarnya dimulai dari salah kelola dan salah urus masalah aset, sehingga berdampak kerugian yang tidak sedikit. Sebagai contoh optimalisasi sumber daya tidak bisa dilakukan secara maksimal karena tidak teridentifikasi dengan jelas, sehingga sulit untuk mengetahui apakah suatu alat produksi sudah saatnya untuk  diganti atau masih layak untuk di maintenance. Pertanyaan berikutnya apabila harus di maintenance kapan waktu yang tepat untuk melakukan hal tersebut, apabila harus diganti apakah dengan jenis alat  yang sama atau ada alternatif lain yang lebih baik. Keputusan akan pilihan-pilihan dalam pengelolaan aset hanya bisa terjawab dengan tepat bila kita memiliki informasi/data yang jelas tentang aset tersebut.

Oladokun,  Timothy Tuned. 2011. Corporate Real Estate Management: A Need For Paradigm Shift In Nigeria. Sri Lankan Journal Of Estate. journals.sjp.ac.lk/index.php/SLJRE/article/download/127/51

Prawoto, Agus. (t.t). "Lifecycle Sustainability Asset Management". dari http://www.kedaiproperty.com/lifecycle-sustainability-asset-management diunduh 12 November 2011

Pengertian Manajemen Aset

Berikut dijelaskan mengenai pengertian Manajemen Aset berdasarkan beberapa pakar.

Prawoto (t.t) mengemukakan bahwa “Manajemen aset adalah kombinasi dari manajemen, keuangan, ekonomi, tehnik mesin dan praktek kerja yang diterapkan pada aset fisik dengan tujuan agar mampu menyediakan tingkat pelayanan prima dengan biaya yang paling efesien”.

Federal Highway Administration and the American Association of State Highway and Transportation Officials dalam Asset Management Primer (1999) mendefinisikan manajemen aset sebagai pemenuhan tingkat layanan yang diperlukan dengan cara yang paling hemat biaya melalui penciptaan, akuisisi, operasi, pemeliharaan, rehabilitasi, dan penghapusan aset yang disediakan bagi pelanggan saat ini dan dimasa yang akan datang.

Organization for Economic Co-Operation and Development yang dikutip dalam sebuah proyek penelitian berjudul Asset Management—Texas Style (2007) berpendapat bahwa manajemen aset didefinisikan sebagai suatu proses yang sistematis untuk mempertahankan, mengupgrade, dan mengoperasikan aset, menggabungkan prinsip rekayasa dengan praktek bisnis yang sehat dan alasan ekonomi, dan menyediakan alat untuk memfasilitasi pendekatan yang lebih terorganisir dan fleksibel untuk membuat keputusan yang diperlukan untuk mencapai harapan publik.

Menurut Hastings (2010) manajemen aset adalah serangkaian kegiatan yang terkait dengan (1) mengidentifikasi apa saja yang dibutuhkan aset, (2) mengidentifikasi kebutuhan dana, (3) memperoleh aset, (4) menyediakan sistem dukungan logistik dan pemeliharaan untuk aset, (5) menghapus atau memperbaharui aset sehingga secara efektif dan efisien dapat memenuhi tujuan.

Berbagai pengertian mengenai manajemen aset tersebut mengatakan bahwa manajemen aset merupakan suatu proses sistematis yang mempertahankan, meng-upgrade, dan mengoperasikan aset dengan cara yang paling hemat biaya melalui penciptaan, akuisisi, operasi, pemeliharaan, rehabilitasi, dan penghapusan aset yang terkait dengan (1) mengidentifikasi apa saja yang dibutuhkan aset, (2) mengidentifikasi kebutuhan dana, (3) memperoleh aset, (4) menyediakan sistem dukungan logistik dan pemeliharaan untuk aset, (5) menghapus atau memperbaharui aset sehingga secara efektif dan efisien dapat memenuhi tujuan. Inti dari manajemen aset yaitu bahwa pengelolaan aset berkaitan dengan menerapkan penilaian teknis dan keuangan dan praktek manajemen yang baik untuk memutuskan apa yang dibutuhkan aset untuk memenuhi tujuan bisnis, dan kemudian untuk memperoleh dan mempertahankan aset selama umur hidup aset tersebut sampai ke pembuangan.

Prawoto, Agus. (t.t). "Lifecycle Sustainability Asset Management". dari http://www.kedaiproperty.com/lifecycle-sustainability-asset-management diunduh 12 November 2011

Hastings, Nicholas A. John. 2010. Physical Asset Management. Springer. ISBN 978-1-84882-751-6

Krugler Paul E., Carlos M. Chang-Albitres, Kirby W. Pickett, Roger E. Smith, Illya V. Hicks, Richard M. Feldman, Sergiy Butenko, Dong Hun Kang, and Seth D. Guikema. 2007. Asset Management Literature Review and Potential Applications of Simulation, Optimization, and Decision Analysis Techniques For Right-of-Way and Transportation Planning and Programming. Texas Transportation Institute, The Texas A&M University System  From: http://tti.tamu.edu/documents/0-5534-1.pdf

U.S. Department of Transportation, Federal Highway Administration, Office of Asset Management. 1999. Asset Management Primer. U.S. Department of Transportation. From: www.fhwa.dot.gov/infrastructure/asstmgmt/amprimer.pdf

Tujuan Manajemen Aset

Prawoto menjelaskan bahwa tujuan manajemen aset adalah untuk menjaga agar nilai aset tersebut tetap tinggi dan mempunyai usia hidup yang panjang dengan menyediakan biaya operasi yang memadai sehingga mampu menghasilkan output yang tinggi secara efesien, memberikan kepuasan kepada pelanggannya namun dengan tetap mengindahkan peraturan perundangan dan aspek keselamatan kerja sehingga tidak mengganggu lingkungan dan memberikan image yang baik kepada publik.

Nemmer dalam proyek penelitian berjudul Asset Management—Texas Style (2007) berpendapat bahwa tujuan utama dari manajemen aset adalah untuk meningkatkan proses pengambilan keputusan dan untuk mengalokasikan dana aset sebuah instansi sehingga pengembalian investasi terbaik diperoleh. Manajemen aset mencakup semua proses, alat, dan data yang dibutuhkan untuk mengelola aset secara efektif untuk mencapai tujuan ini.

Hastings (2010) berpendapat bahwa fungsi manajemen aset diperlukan untuk memberikan pengetahuan aset dan kapasitas manajemen terkait dan kegiatan pendukung keputusan dalam konteks bisnis yang meliputi (1) aset (dan kemampuan yang terkait) perencanaan dan pelaksanaan pembangunan (2) perencanaan keberlanjutan dan pelaksanaan aset dan, (3) logistik dukungan pembangunan dan pengelolaan fasilitas.

Menurut Hambali (2010), ada lima tujuan dari manajemen aset. Tujuan-tujuan dari manajemen aset meliputi (1) kejelasan status kepemilikan aset, (2) inventarisasi kekayaan daerah dan masa pakai aset, (3) optimasi penggunaan dan pemanfaatan untuk meningkatkan pendapatan dimana aset yang berstatus idle capacity dapat dimanfaatkan sesuai peruntukkan yang ditetapkan, selain itu optimasi aset dapat mengidentifikasi dan mengetahui pemanfaatannya untuk apa, peruntukkan aset kepada siapa dan mampu mendatangkan pendapatan bagi pengelola aset (4) pengamanan aset dan (5) dasar penyusunan neraca.

Berdasarkan pendapat di atas, secara umum tujuan dari pengelolaan aset adalah membantu suatu entitas dalam memenuhi tujuan penyediaan pelayanan secara optimal, efektif dan efisien. Hal ini mencakup perencanaan, panduan pengadaan, penggunaan, pemanfaatan, optimasi, penghapusan aset dan pengaturan risiko serta biaya yang terkait selama siklus hidup aset. Pengelolaan aset juga bertujuan untuk mengetahui kejelasan dari kepemilikan aset sehingga pemilik aset dapat dengan aman dan tidak terbentur masalah legalitas dalam mendayagunakan aset yang dimilikinya.

Hambali. 2010. Inventarisasi Barang Milik Negara. Bandung: Politeknik Negeri Bandung
Hastings, Nicholas A. John. 2010. Physical Asset Management. Springer. ISBN 978-1-84882-751-6

Krugler Paul E., Carlos M. Chang-Albitres, Kirby W. Pickett, Roger E. Smith, Illya V. Hicks, Richard M. Feldman, Sergiy Butenko, Dong Hun Kang, and Seth D. Guikema. 2007. Asset Management Literature Review and Potential Applications of Simulation, Optimization, and Decision Analysis Techniques For Right-of-Way and Transportation Planning and Programming. Texas Transportation Institute, The Texas A&M University System  From: http://tti.tamu.edu/documents/0-5534-1.pdf

Prawoto, Agus. (t.t). "Lifecycle Sustainability Asset Management". dari http://www.kedaiproperty.com/lifecycle-sustainability-asset-management diunduh 12 November 2011

Siklus Hidup Aset

Lei, Herder, dan Wijnia (2012) mengemukakan bahwa masalah global yang umum dalam capital-intensive industry adalah overcapacity dan rendahnya tingkat pengembalian investasi. Ini berarti diperlukan suatu strategi untuk meningkatkan pengembalian investasi untuk mengurangi biaya operasi atau untuk meningkatkan perputaran modal fisik. Dari sudut pandang aset fisik, persyaratan ini berarti kebutuhan untuk manajemen yang dinamis dan berkesinambungannya siklus hidup aset, pengembangan kapasitas yang optimal, keefektivitasan peralatan secara keseluruhan lebih tinggi, keandalan yang lebih tinggi dan fleksibilitas dari aset fisik, dan biaya pemeliharaan yang lebih rendah dari peralatan produksi. Untuk mengatasi tantangan ini metode manajemen aset yang berbeda telah dikembangkan bertujuan untuk meningkatkan siklus hidup aset. Disain manajemen aset yang baik dapat menyebabkan peningkatan operasi.

Pentingnya siklus hidup aset digambarkan dalam berbagai definisi manajemen aset salah satunya diungkapkan oleh Publicly Available Specification (PAS) 55-1. PAS 55-1 (2008) mendefinisikan manajemen aset sebagai kegiatan sistematis dan terkoordinasi dan praktek melalui optimasi organisasi dan berkelanjutan mengelola aset dan sistem aset, kinerja yang terkait, risiko dan pengeluaran selama siklus hidup aset untuk tujuan mencapai rencana strategis organisasi.

Menurut Hastings (2010) tahapan utama dalam siklus aset adalah:

1. Identifikasi peluang bisnis atau kebutuhan.
2. Kemampuan analisis gap dan analisis kebutuhan aset
3. Analisis Pra-studi kelayakan, fisik dan keuangan - pilihan opsi
4. Perencanaan Kelayakan, fisik dan keuangan - untuk opsi yang dipilih
5. Akuisisi, pengembangan dan implementasi
6. Operasi, dukungan logistik dan pemeliharaan
7. Memantau (monitoring) dan review 
8. Pembuangan (disposal)

McFarland dalam The National Property Management Association’s Journal of Property and Asset Management (2010), berpendapat bahwa profesional manajemen (dalam hal ini manajemen aset) harus dapat mengelola semua aspek dari siklus hidup aset untuk memastikan perusahaan mereka mencapai hasil maksimal atas modal yang diinvestasikan, menerapkan efisien dan efektif proses yang memberikan kontrol yang wajar yang mendukung tenaga kerja sementara menghilangkan proses non nilai tambah, sumber daya dan biaya.

Sedang Prawoto (t.t) mengemukakan bahwa dalam mengelola aset, hal yang tidak bisa dilepaskan dari manajemen aset adalah siklus kehidupan manajemen aset, yaitu suatu alat yang praktis untuk melakukan identifikasi, mengkwantifikasi dan memprioritaskan penundaan pemeliharaan pada suatu fasilitas, dan mengembangkan rencana reduksi  penundaan pemeliharaan secara rinci untuk mengakomodasikan tersedianya pendanaan. Rencana tersebut mengidentifikasi dan mengkwantifikasi kondisi suatu fasilitas saat ini, kondisi yang diinginkan di masa mendatang, dan bagaimana kondsi mendatang itu dicapai baik dalam kaitannya dengan tugas pemeliharaan dan biaya  yang tersedia. Siklus kehidupan manajemen aset terdiri dari 4 unsur kunci, yaitu pemeliharaan yang bersifat pencegahan, penurunan penundaan pemeliharaan, pembaharuan dan fungsi peningkatan. Untuk pencapaian tujuan dalam manajemen aset diperlukan penggunaan perencanaan manajemen strategis berupa rencana panjang bagi organisasi dengan mengakomodasikan visi, misi dan penciptaan nilai organisasi, kebijakan bisnis, persyaratan yang ditetapkan oleh para pemangku kepentingan, tujuan organisasi serta manajemen risiko.

Hastings, Nicholas A. John. 2010. Physical Asset Management. Springer. ISBN 978-1-84882-751-6

Lei, Telli van der, Paulien Herder & Ype Wijnia. 2012. Asset Management, The State of the Art in Europe from a Life Cycle Perspective. Springer. ISBN 978-94-007-2724-3

PAS 55-1 and PAS 55-2 Asset Management. 2008. British Standards Institution. ISBN: 978 0 580 50976 6. www.bsi-global.com

Prawoto, Agus. (t.t). "Lifecycle Sustainability Asset Management". dari http://www.kedaiproperty.com/lifecycle-sustainability-asset-management diunduh 12 November 2011

Thompson, Brian E., 2010. Achieving Asset Management Excellence. The National Property Management Association’s, Journal of Property And Asset Management (1-8), Volume 1, Number 1, May 2010

Alur Manajemen Aset

Menurut Sugiama (2012) seluruh proses manajemen aset dapat juga disebut fungsi dalam manajemen aset/alur manajemen aset. Terdapat tahapan-tahapan dalam manajemen aset yang merupakan sub-unit kegiatan yang sistematis dan teritegrasi. Masing-masing tahapan saling mempengaruhi dan dipengaruhi. Seluruh kegiatan harus dilaksanakan dengan sebaik mungkin agar tidak terjadi kesalahan fatal. Secara umum alur dari manajemen aset adalah Perencanaan Aset, Pengadaan Aset, Inventarisasi Aset, Legal Audit Aset, Operasi Aset, Pemeliharaan Aset, hingga Pengalihan Aset dan Penghapusan Aset. Alur dapat dilihat lebih jelas pada gambar

                                          Gambar : Skema Alur Manajemen Aset
                                          Sumber : Sugiama, 2012:2

Adapun penjelasan dari setiap langkah dalam siklus hidup aset yang telah digambarkan pada gambar 2.4 adalah sebagai berikut:

1. Pengadaan Aset : Kegiatan pengadaan (barang dan jasa)  adalah serangkaian kegiatan untuk memperoleh atau mendapatkan aset/ barang maupun jasa baik yang dibiayai oleh sendiri maupun yang dibiayai oleh pihak luar atau dilaksanakan secara swakelola (sendiri), maupun oleh penyedia barang dan jasa.
2. Inventarisasi Aset : Rangkaian kegiatan mengidentifikasi kualitas dan kuantitas aset secara fisik non fisik, dan secara yuridis / legal. melakukan kodefikasi dan mendokumentasikannya untuk kepentingan pengelolaan aset bersangkutan.
3. Legal Audit Aset : Kegiatan pengauditan tentang status aset, sistem dan prosedur penguadaan, sistem dan prosedur pengalihan, pengidentifikasian adanya indikasi permasalahan legalitas, pencarian solusi untuk memecahkan masalah legalitas yang terjadi atau terkait dengan penguasaan dan pengalihan aset.
4. Penilaian Aset : Sebuah proses kerja untuk menentukan nilai aset yang dimiliki, sehingga dapat diketahui secara jelas nilai kekayaan yang dimiliki, atau yang akan dialihkan maupun yang akan dihapuskan.
5. Operasi dan Pemeliharaan Aset : Kegiatan menggunakan atau memanfaatkan aset dalam menjalankan tugas dan pekerjaan untuk mencapai suatu tujuan. Sedangkan pemeliharaan aset adalah kegiatan menjaga dan memperbaiki seluruh bentuk aset agar dapat dioperasikan dan berfungsi sesuai dengan harapan.
6. Penghapusan Aset: Kegiatan untuk menjual, menghibahkan atau bentuk lain dalam memindahkan hak kepemilikan atau memusnahkan seluruh/sebuah unit atau unsur terkecil dari aset yang dimiliki.
7. Rejuvinasi Aset / Review : Upaya peremajaan aset dengan tujuan aset dapat didayagunakan kembali sebelum umur ekonomisnya habis. Peremajaan ini dapat berupa perbaikan menyeluruh ataupun penggantian suku cadang dengan tujuan aset dapat beroperasi seperti pada keadaan semula.
8. Pengalihan Aset : Upaya memindahkan hak dan atau tanggung jawab, wewenang, kewajiban penggunaan, pemanfaatan dari sebuah unit kerja ke unit yang lainnya di lingkungan sendiri.

Sugiama, A. Gima. 2012. Handout Penilaian Aset. Bandung: Polban

Tahapan Kerja Manajemen Aset

Siregar (2004:518) menyebutkan bahwa Tahapan Kerja Manajemen Aset dibagi dalam lima tahap kerja yang saling berhubungan dan terintegrasi satu dengan yang lainnya, meliputi;

1. Inventarisasi aset meliputi inventarisasi fisik dan yuridis/legal,
2. Legal audit (berupa inventarisasi status penguasaan aset, sistem dan prosedur penguasaan atau pengalihan aset),
3. Penilaian aset dimana hasil dari penilaian aset dapat dimanfaatkan untuk mengetahui nilai kekayaan maupun informasi untuk penetapan harga bagi aset yang ingin dijual,
4. Optimasi pemanfaatan yang merupakan merupakan kegiatan untuk mengoptimalkan potensi fisik, lokasi, nilai, jumlah/volume, legal dan ekonomi yang dimiliki aset tersebut. Aset yang memiliki potensi dikelompokkan berdasarkan sektor-sektor unggulan yang dapat menjadi tumpuan dalam strategi pengembangan, baik dalam jangka pendek, menengah, maupun jangka panjang. Untuk menentukan hal tersebut harus terukur dan transparan, sedangkan aset yang tidak dapat dioptimalkan, harus dicari faktor penyebabnya, apakah faktor permasalahan legal, fisik, nilai ekonomi yang rendah ataupun faktor lainnya, sehinnga setiap aset nantinya memberikan nilai tersendiri. Hasil akhir dari tahapan ini adalah rekomendasi yang berupa sasaran, strategi dan program untuk mengoptimalkan asset.
5. Pengembangan SIMA (Sistem Informasi Manajemen Aset),

Prawoto (t.t) menjelaskan bahwa proses manajemen aset dilakukan dengan melakukan analisis terhadap data-data yang ada, melakukan inspeksi atas penugasan yang telah diberikan, inspeksi atas sumber daya yang digunakan, biaya, cara kerja dan perubahan yang terjadi, harus dilakukan akomodasi terhadap perubahan yang ada sehingga semua permasalahan yang timbul akan dapat dikendalikan. Kegiatan manajemen aset dimulai dari kegiatan identifikasi aset, menentukan rating dan melakukan investarisasi aset, penilaian atas kondisi aset serta penilaian atas aset itu sendiri, mencatat sisa hidup aset, siklus pembiayaannya dan menganalisis kesenjangan yang ada. Disamping itu juga harus dilakukan monitoring atas kondisi aset dan audit serta persiapan rencana kerja manajemen aset. Selain itu juga harus dilakukan identifikasi atas kebutuhan atas aset dengan mempertimbangkan persyaratan yang berlaku di masyarakat, ketentuan yang berlaku termasuk atas pemeliharaan dan rehabilitasi yang sedang dilakukan, agar sesuai dengan kebutuhan. Kemudian proses kegiatan manajemen aset juga ditujukan kepada operasional aset tersebut dan sampai dengan dialihkannya aset tersebut kepada pihak lain apabila telah tidak dibutuhkan lagi dan tidak layak lagi untuk dipertahankan keberadaannya (disposal).

Prawoto, Agus. (t.t). "Lifecycle Sustainability Asset Management". dari http://www.kedaiproperty.com/lifecycle-sustainability-asset-management diunduh 12 November 2011

Siregar, Doli D. 2004. Manajemen Aset. Jakarta: Gramedia Pustaka Utama