Evaluasi Kinerja Aset

Aset adalah suatu potensi yang dimiliki oleh individu atau suatu instansi yang memiliki nilai. Aset sangat identik dengan harta kekayaan yang dimiliki oleh individu atau organisasi yang mana harus dijaga dan dipelihara dengan baik. Apabila aset terpelihara dengan baik, maka nilai dari aset tersebut tidak akan mengalami penurunan dan untuk beberapa aset tertentu bisa ditingkatkan. Peningkatan nilai aset tersebut dilakukan melalui optimasi secara efektif dan efisien. Sebelum dilakukannya optimasi suatu aset, langkah yang paling tepat adalah dengan mengevaluasi kinerja aset pada saat sekarang untuk mengetahui bagaimana kinerja dari aset tersebut apakah sudah baik atau belum, apakah perlu dilakukannya suatu optimasi atau tidak sehingga dengan evaluasi kinerja aset dapat diketahui berbagai tindakan yang perlu dilakukan berkenaan dengan optimasi aset.

Kinerja atau performance adalah hasil yang dicapai dari sebuah atau serangkaian aktivitas maupun pekerjaan pada sebuah organisasi atau sebuah investasi selama jangka waktu tertentu. Dari pengertian kinerja tersebut dapat ditarik pengertian tentang kinerja aset yaitu suatu hasil yang dicapai dari sebuah aset selama jangka waktu tertentu dengan suatu pengukuran kinerja aset. 

Hasil  dari laporan kinerja aset digunakan sebagai dasar dalam pengambilan keputusan untuk mempertahankan aset, memperbarui, pemeliharaan atau keputusan untuk penghapusan dan penggantian atas aset tersebut. Informasi laporan kinerja aset juga digunakan sebagai penghubung dalam perencanaan penganggaran dan proses pengembangan strategi aset atau perencanaan aset.

Entitas harus menyusun dan memelihara proses manajemen guna secara rutin memantau dan menilai aset-aset yang berada di bawah kendali mereka. Melindungi potensi pemberian pelayanan dan mengarahkan perhatian pada kesehatan dan keselamatan merupakan prioritas pada waktu pembuatan keputusan mengenai penggunaan dan pemeliharaan aset. Merupakan hal yang sangat penting bahwa kinerja aset ditinjau ulang dan dievaluasi secara memadai guna meyakinkan bahwa hasil (outcomes) yang diharapkan telah tercapai.

1.                  Evaluasi Aset

Evaluasi aset menurut Hariyono (2007:46) adalah kegiatan untuk menentukan apakah kinerja aset memadai untuk mendukung strategi penyediaan pelayanan yang telah ditentukan. Evaluasi program pelayanan mencakup evaluasi atas kinerja aset. Kinerja aset ditinjau ulang (review) secara rutin dengan pembanding praktik terbaik (best practice) untuk mengidentifikasi aset-aset yang kinerjanya buruk, atau membutuhkan biaya terlalu tinggi untuk dimiliki atau dioperasikan. Aset-aset yang dipelihara secara tidak memadai dapat menimbulkan memungkinkan dilakukannya alih investasi dalam aset. Evaluasi hendaknya dapat menemukan aset-aset yang memiliki kapasitas berlebih, atau melebihi kebutuhan potensi risiko keamanan atau kesehatan, mengganggu pelayanan utama, atau menimbulkan pengeluaran tak terduga untuk perbaikan kerusakan. Menurut Hariyono (2007:46), dalam evaluasi aset hal-hal yang perlu dilakukan antara lain:

a.       Mengevaluasi Kinerja Aset

Seluruh aset yang saat ini sedang digunakan untuk memberikan pelayanan perlu diidentifikasi dan dibuatkan suatu daftar (register). Juga harus ditentukan seberapa efektif aset-aset tersebut mendukung kebutuhan pelayanan. Sebagai bagian dari proses evaluasi kinerja aset, adapun aspek-aspek yang perlu dianalisis sebagai berikut:

1)   Kondisi Fisik

2)   Fungsionalitas

3)   Utilisasi

4)   Kinerja Finansial

b.      Mengevaluasi Proyek yang sedang Berjalan

Penentuan aset-aset yang telah ada harus mencakup aset-aset yang masih dalam proses pengadaan atau sedang berjalan (seperti fasilitas yang masih dalam pembuatan atau underconstruction, atau aset-aset yang tergabung dalam program modal kerja yang telah diotorisasi). Hasil dari mengevaluasi aset-aset yang telah ada dan aset-aset baru yang direncanakan adalah pernyataan atau laporan mengenai aset-aset yang tersedia, atau diharapkan akan tersedia, untuk mendukung strategi penyediaan pelayanan yang telah ditentukan.

2.                  Pengukuran Kinerja Aset

Menurut Hariyono (2007:37), terdapat beberapa ukuran yang digunakan untuk menentukan kinerja aset, yaitu kondisi fisik aset, fungsionalitas aset, utilisasi aset, dan kinerja finansial aset, seperti terlihat pada Gambar.

                                     Gambar : Proses Pemantauan Kinerja Aset

                           Sumber : Hariyono (2007) Asset Management Handbook

Berikut penjelasan mengenai ukuran-ukuran dalam menentukan kinerja aset menurut Hariyono (2007).

1.             Kondisi Fisik

Suatu aset harus dapat digunakan secara aman dan efektif. Hal ini berarti bahwa aset perlu dipelihara agar berada dalam kondisi yang memadai untuk digunakan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan dan memenuhi standar kesehatan dan keamanan yang relevan. Apabila aset tersebut tidak mengalami masalah, maka kemampuan aset untuk memberikan pelayanan akan sesuai dengan standar yang disyaratkan. Penilaian yang memadai atas kondisi aset menurut Hariyono (2007:65) meliputi:

a.    Penyusunan kondisi yang disyaratkan atas suatu aset relatif terhadap kebutuhan pemberian pelayanan dan nilai dari aset tersebut (kriteria hendaknya mencakup keterkaitannya dengan keamanan dan kesehatan publik, kemudahan dan keramahan lingkungan);

b.    Pemeriksaan aset dan membandingkan kondisinya dengan kondisi yang dipersyaratkan;

c.    Perencanaan kondisi aset di masa mendatang.

Pada dasarnya, penilaian terhadap kondisi aset dapat memberikan input yang bermanfaat bagi kepatuhan terhadap peraturan dan perencanaan pemeliharaan aset. Ditambahkan dari handout penilaian aset (Sugiama, 2012) secara umum kondisi fisik dilakukan dengan mengidentifikasi dari luas tanah dan bangunan, peruntukan, kepemilikan, jumlah lantai, hingga mengenai kebijakan pengelola.

2.             Fungsionalitas

Fungsionalitas aset menurut Hariyono (2007:66) merupakan ukuran efektivitas dari suatu aset dalam mendukung aktivitas yang akan dilakukan. Untuk memantau dan menilai fungsionalitas aset, entitas harus menenentukan:

a.    Peranan yang dimainkan aset dalam pencapaian hasil melalui pemberian pelayanan; dan

b.   Karakter fungsional yang disyaratkan dari suatu aset untuk mendukung aktivitas tertentu (persyaratan fungsional yang dibuat bagi aset-aset yang dibangun).

Fungsionalitas suatu aset hendaknya ditinjau ulang secara rutin. Hal ini akan memungkinkan untuk mengidentifikasi pengaruh signifikan atas pelayanan. Hal ini juga akan memungkinkan adanya perubahan berkala yang dibuat untuk memperbaiki pemberian pelayanan dan standar fungsional. Fungsional juga diukur dari kemudahan aksesibilitasnya. Menurut Tarigan (2006) aksesibilitas adalah salah satu faktor yang sangat mempengaruhi apakah suatu lokasi menarik untuk dikunjungi atau tidak. Tingkat aksesibilitas merupakan tingkat kemudahan di dalam mencapai dan menuju arah suatu lokasi ditinjau dari lokasi lain di sekitarnya. Tingkat aksesibilitas dipengaruhi oleh jarak, kondisi prasarana perhubungan, ketersediaan berbagai sarana penghubung termasuk frekuensinya dan tingkat keamanan serta kenyamanan untuk melalui jalur tersebut. Dalam analisis kota yang telah ada atau rencana kota, dikenal standar lokasi (standard for location requirement) atau standar jarak seperti terlihat pada Tabel.

3.             Utilisasi

Utilisasi aset merupakan ukuran seberapa intensif suatu aset digunakan untuk memenuhi tujuan pemberian pelayanan, sehubungan dengan potensi kapasitas aset. Adapun kriteria-kriteria yang perlu dipertimbangkan menurut Hariyono (2007:66) hendaknya memperhatikan:

a.    Nilai dari unit potensi manfaat/pelayanan aset yang sedang digunakan relatif terhadap unit manfaat/pelayanan yang sekarang diberikan.

b.    Ukuran fisik dari kapasitas aset relatif terhadap unit manfaat/pelayanan yang sedang diberikan.

c.    Penggunaan suatu aset relatif terhadap ketersediaan optimal dari jenis aset tersebut.

Aset-aset yang sudah tidak bermanfaat harus diidentifikasi, dan disertai alasannya. Sebagai contoh aset-aset yang sudah tidak efektif dalam melakukan aktivitas-aktivitas yang disyaratkan bagi aset tersebut atau yang lebih rendah dari kondisi optimalnya. Hal ini juga berarti bahwa kebutuhan pelayanan yang diberikan atau didukung oleh aset tersebut telah berkurang.

4.             Kinerja Finansial

Kinerja finansial dari suatu aset harus dievaluasi untuk menentukan apakah aset tersebut dapat memberikan pelayanan yang sehat secara ekonomis atau tidak. Untuk melakukan hal tersebut, entitas perlu untuk memantau dan menilai (Hariyono, 2007:67):

a.    Beban operasi (operating expenses);

b.    Arus kas saat ini dan proyeksinya, termasuk pengeluaran modal (capital expenditures).

Informasi-informasi ini selanjutnya diperlukan untuk menentukan pengembalian ekonomis saat ini dan proyeksinya dari suatu aset. Analisis arus kas didiskontokan (Discounted Cash Flow) dapat digunakan untuk memberikan ukuran dari Net Present Value dan Internal Rate of Return untuk suatu aset. Aspek penting lainnya dari kinerja finansial aset adalah pemeliharaan ekuitas atau modal. Ukuran ini memberikan dasar untuk mengevaluasi kinerja aset dan entitas.

Hariyono, Arik.(2007).Prinsip & Teknik Manajemen Kekayaan Negara. Jakarta: Departemen Keuangan Republik Indonesia Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum

Sugiama, A. Gima. 2012. Handout Penilaian Aset. Bandung: Polban

Tarigan, Robinson. 2006. Perencanaan Pembangunan Wilayah, Jakarta : Bumi Aksara