Penilaian Aset

Penilaian aset dapat diartikan memberi nilai pada suatu aset dengan melakukan suatu pengukuran berdasarkan pada beberapa pendekatan penilaian dengan tujuan mengetahui harga aset tersebut. Siti Resmi (2003) mengutip buku The Appraisal of Real Estate (American Institute of Real Estate Appraisers of the National Association of Realtor S, 1983), menyebutkan bahwa penilaian “is the process of estimating market value, invested value, insurable value,or other properly defined value of an identified interest or interest in a specific parcel or parcels of real estate as of a given date” yang artinya penilaian adalah proses penilaian nilai pasar, nilai investasi, nilai penjaminan atau nilai pengukuran yang tepat dari bunga yang teridentifikasi atau bunga pada paket tertentu atau paket dari real estate dari tanggal yang ditentukan. Hariono (2007:79) berpendapat bahwa Penilaian aset ditentukan oleh bagaimana aset tersebut digunakan dan atau bagaimana aset tersebut diperdagangkan di pasar.

Kegiatan penilaian ditujukan untuk melakukan estimasi dan memprediksi nilai dari sesuatu barang dengan tujuan mendapatkan perkiraan nilainya. Konsep nilai dalam pengertian tersebut dikelompokkan menjadi nilai pasar (market value), nilai asuransi (insurable value), nilai terkait operasi (going-concern value), nilai likuidasi (liquidation value), nilai kena pajak (assessment value), nilai bangunan, dan nilai investasi (use value and investment value).

Secara umum, terdapat tiga cara pendekatan yang dipergunakan dalam proses penilaian suatu properti, yaitu: 1) pendekatan perbandingan harga pasar (sales competition approach), 2) pendekatan biaya (cost approach), 3) pendekatan pendapatan (income capitalization approach).

Pendekatan pertama dilakukan dengan cara membandingkan objek yang akan dinilai dengan objek yang nilai jualnya sudah diketahui. Dalam hal objek yang serupa tidak diketahui nilai jualnya maka harga jual dari objek lain yang sejenis biasanya dapat dipertimbangkan sebagai bukti terbaik dari nilai pasar. Segala bentuk transaksi dalam persepsi nilai pasar adalah dalam bentuk tunai. Pendekatan ini mempunyai kelemahan karena sulitnya memperoleh data transaksi jual-beli di pasar dan sering kali objek yang dinilai tidak identik dengan properti yang diketahui harga jualnya.

Pendekatan kedua dilakukan dengan cara memperkirakan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat atau mengadakan properti yang dinilai. Pendekatan ini diterapkan untuk menilai bangunan dan dijadikan dasar dari penilaian bangunan, sedangkan untuk menilai tanah saja atau tanah dan bangunan perlu diperhatikan beberapa komponen yang lain yaitu: nilai tanah, ditentukan dengan menggunakan pendekatan perbandingan harga pasar; biaya investasi khususnya untuk konstruksi bangunan, ditentukan dengan memperhitungkan seluruh biaya yang telah dikeluarkan dalam rangka memperbaiki atau mempertahankan nilai bangunan tersebut; penyusutan, yang dibedakan atas penyusutan fisik, penyusutan fungsi, dan penyusutan ekonomi. Terdapat dua metode penilaian dalam pendekatan ini yaitu metode kalkulasi biaya dan metode biaya pengganti terdepresiasi (Hariono, 2007:52). Metode kalkulasi biaya sesuai digunakan untuk menentukan indikasi nilai pasar dari properti bukan khusus (non specialised properties). Sedangkan Metode biaya pengganti terdepresiasi adalah penilaian yang didasarkan kepada estimasi nilai pasar saat ini atas tanah untuk penggunaan yang ada ditambah dengan biaya pengganti (atau biaya reproduksi) kotor saat ini dari bangunan dikurangi kerusakan fisik dan semua bentuk keusangan dan optimasi yang relevan. Hasil dari metode biaya pengganti yaitu estimasi berdasarkan pada potensi keuntungan.

Pendekatan ketiga dilakukan dengan cara memproyeksikan seluruh pendapatan properti tersebut dikurangi dengan biaya operasi. Hasil penghitungan tersebut dikapitalisasi dengan suatu tingkat suku bunga pengembalian modal dan keuntungan (return on investment). Pendekatan ini diterapkan khusus untuk menilai properti yang menghasilkan keuntungan secara langsung, seperti hotel, perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, dan tempat hiburan.

Sumardjono (2002) menyebutkan dalam Siti Resmi bahwa nilai properti (tanah) sebagai dasar ganti kerugian akibat pengambilalihan/ perolehan tanah untuk kegiatan pembangunan atau keperluan lain harus didasarkan pada nilai pengganti (replacement value). Nilai pengganti yang dimaksudkan adalah bahwa masyarakat harus dapat memperoleh tanah dan bangunan pengganti yang besaran dan kualitasnya setara dengan tanah dan bangunan yang semula dimiliki oleh masyarakat yang bersangkutan atau mampu menghasilkan pendapatan yang setara dengan pendapatan sebelum tanahnya diambil alih.

Hariyono, Arik.(2007).Prinsip & Teknik Manajemen Kekayaan Negara. Jakarta: Departemen Keuangan Republik Indonesia Badan Pendidikan dan Pelatihan Keuangan Umum

Resmi, Siti, S. Urgensi Penilaian Properti Dalam Tatanan Ekonomi Masyarakat. Pengertian Properti, USAHAWAN (hal. 17) NO. 03 TH XXXII Maret 2003